房屋买卖合同

一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋

第三人善意购买、支付合理对价，买卖合同有效

案情摘要：

原告陈某和被告贾某为夫妻，1989年结婚，2011年5月离婚。离婚后，原告陈某得知被告贾某在上海某区拥有房屋一套，于2009年被出售给被告朱某，并办理了房产过户登记。原告陈某以被告贾某和朱某是朋友关系，在明知原告陈某和被告贾某可能离婚的情况下，未征得原告陈某同意，恶意串通，以帮助转移被告贾某财产，侵犯原告陈某的合法权益，起诉要求确认诉争房屋的买卖合同无效。被告朱某接到诉状，觉得自己实际支付的对价超过了房屋的市价，而且该房屋出卖时是登记在被告贾某个人名下，且向银行借款时办理的借款抵押登记，也是被告贾某个人办理的，这是个无理的诉讼，故找到了范律师咨询。

范律师向被告朱某详细了解了案情，并对被告朱某提供的有关证据进行分析，认为该房屋是被告贾某以个人的名义于2005年购买，2008年被告贾某将该房屋用于其投资的公司向银行贷款做抵押担保，并予以登记。之后，被告贾某向被告朱某借款，并用该房屋做余额抵押。2009年8月，因被告贾某公司无力返还银行借款，于是经过协商，由被告朱某借款给被告贾某以用于其公司返还银行借款。之后，双方签订合同，将该诉争房屋按照市场价作价冲抵借款，并有被告朱某负责清偿诉争房屋的银行借款余款。之后，双方办理了过户登记。2011年5月，原告陈某和被告贾某的离婚协议书没有涉及该诉争房屋。因此，应认为被告朱某已经支付了合理的对价。因诉争房屋权利人登记为被告贾琦，在房屋转让前，诉争房屋已经做过两次抵押登记，并无障碍。因此，被告朱某有理由相信被告贾某对该房屋有处分权。同时，陈某和被告贾某离婚之时距离该房屋转让已经有2年多的时间，原告陈某认为被告贾某和朱某是朋友关系，在明知原告陈某和被告贾某可能离婚的情况下，未征得原告陈某同意，恶意串通，以帮助转移被告贾某财产，侵犯原告陈某的合法权益的观点不能成立，其也没有理由要求作为交易相对人的被告朱某质疑夫妻之间的内部关系。原告陈某称被告朱某恶意购买诉争房屋的理由不能成立。综上，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条第一款的规定，被告朱某没有恶意，支付合理对价，诉争房屋买卖合同有效，原告陈某的诉讼请求不能成立。

判决结果：

2012年7月，虹口区人民法院完全支持被告朱某的答辩观点，判决驳回原告陈某的诉讼请求。

判决摘要：

本院认为，被告朱某对取得诉争房屋已经支付了合理的对价，且无证据证明其取得诉争房屋是并非善意，故对原告陈某要求确认诉争房屋买卖合同无效的诉请，本院不予支持。

律师提醒：

善意购买房屋纠纷案件较多，从本案的争议提醒我们作为买方在买卖房屋时，对购买的房屋除了登记产权人之外，还要了解是否还有其他共有人，以避免纠纷，给自己带来诉讼风险。